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地王为啥难以遏制?土地价格疯涨影响实体经济?答案看这里!

今年以来,房地产贷款尤其是个人住房按揭贷款,一直是上海各家银行拼抢的优质业务。即使在“上海将推出调控政策”的传闻下,各家银行拼抢房贷业务的态势仍没变。

【中国经营网综合报道】尽管政策趋紧,但开发商的拿地热情仍旧十分高涨。据悉,截至8月24日,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,地王为何如此难控?前八个月已出300宗过10亿地块  据了解,仅仅8月单月,全国单宗土地超过10亿的地块已合计有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗,可以说是史上地王最密集的月份。  截至8月24日,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。  如果仅从计算地价超过房价的现象来看,8月份或将成为历史上地价纪录被刷新最密集的月份。如果按照单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高标准来计算,今年前8个月份出现的创纪录高价地数量150宗恰好是去年同期的25倍。  而尽管今年北京、上海等一线城市和部分二线城市商品住宅用地供应计划都比2015年有所增加,但仍架不住全国开发商将资金集中于一二线城市抢地。  对此,中原地产首席分析师张大伟表示:“2016年是中国有史来地价刷新最高纪录最密集的年份,以高总价、高单价、高溢价率为代表的‘三高地块’目前已普遍出现在一线、二线城市,并持续刺激该地的房地产市场。这对后市的房地产市场会带来巨大的风险。”调控政策日渐趋紧  眼下,一二线热点城市房价、地价非理性上涨,已经远远超过基本面所能承载的极限,存在很大的风险隐患,市场过热或引发新一轮调控。  南京、苏州等二线城市收紧了楼市政策,重启限贷、限购等“杀手锏”,以遏制房价过快上涨态势。  限贷方面,苏州规定,居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商贷购房,其最低首付款比例由40%调整为50%;居民家庭已有二套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。南京规定,拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%;拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。  限购方面,苏州规定,非本市户籍居民家庭在苏州购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。同时,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企再融资,不允许通过再融资拿地。这些政策调控措施出台,势必影响到房地产市场心理预期。  易居研究院研究总监严跃进表示,二线城市楼市收紧,体现了政府房价管控的决心。分析指出,从政策面看,苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已是大概率事件了。  另外,据了解,上海土地交易市场24日发布公告,宣布中止普陀区苏州河滨河地区一宗地块的出让活动。这是一周内上海政府出手中止的第三宗土地出让,共涉及四个住宅用地地块。  业内人士认为,上海市通过紧急叫停8月全部待拍宅地的出让,意图对火爆的土地市场进行降火。  在被中止出让的地块中,浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块被预测为“准地王”。本次被紧急叫停,将延缓新“地王”诞生的时机,有预测称上海接下来的更严厉调控已箭在弦上。但有一点可以确定,由于这一系列的“急刹车”,8月的最后几天上海将没有宅地拍卖活动。“地王”为何难以遏制?  那么,政策的收紧为何仍旧难以遏制地王的产生?  一方面,房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不强,甚至一线城市土地都出现过流拍现象,而2015年囤积的土地大多在2016年陆续入市,为了后续发展,房企补仓意愿强烈。  另一方面,在本轮“去库存”行情中,三四线城市被开发商和购房者集体抛弃,资金集中于一二线城市避险,造成了一二线城市的土地牛市,热门地块均不少于数十家房企参拍,在几百回合的举牌后,土地价格势必被抬高。  而除了上述两项原因外,为了控制地王,合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策,总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高,全额土地款需在3个月内缴清等,这类政策的最终指向其实是挤出中小房企,对于资金能力强的开发商来说,影响并不大,所以并不能从根本上遏制地王的出现。

“政策方向是抑制房价过快上涨,但应该不会一棒子打死,不会有急刹车的动作。我们行一定会严格执行政策。”某大型国有银行相关负责人告诉中国证券报记者。

8月成交放量

上海住建委8月29日否认“将出台信贷新政”的消息。同时,上海一手房成交连续四天超千套,8月30日更是达到惊人的2139套。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,8月土地市场出现一波成交潮,但拍卖量的增加并没有减缓房企对土地的饥渴,反而激起更高的拿地欲望。在土地市场走强的背景下买家入市意愿增强。近期上海周边城市,比如南京、苏州等相继出台调控政策,调控风声趋紧。与此同时,上海紧急叫停几幅重量级地块拍卖,市场产生联想。在调控收紧预期以及月末效应双重作用下,上海8月新房成交达到187万平方米,均价超过4.2万元/平方米。

尽管政府部门及时辟谣,但抢购心态并未马上消除,这几天保持了较高签约量。上海8月份房价环比上涨超过10%。另外,虽然上海几幅宅地出售被叫停,但以往不受房企待见的商业地块近几天却以超过150%甚至200%的高溢价成交。从某种程度来看,这也会提升房价上行预期,所以短期市场恐慌情绪尚未消散。

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